Di luar properti yang mungkin Anda temukan, manakah yang sebenarnya Anda beli? Singkatnya, yang mana angka-angka menumpuk.
Untuk menjelaskan hal ini lebih lanjut, sangat penting bagi Anda untuk melihat investasi properti Anda sebagai sebuah bisnis dan bukan hanya beberapa bentuk perjudian, meskipun pasar properti mengandung sejumlah elemen risiko, seperti halnya sebagian besar jenis investasi. Sama seperti dalam bisnis apa pun yang Anda perlu tahu bahwa Anda akan menghasilkan uang dan tidak kehilangan uang, itu adalah garis bawah yang memberi tahu Anda apakah Anda menjalankan bisnis yang menguntungkan atau tidak. Namun, setidaknya ada dua kategori berbeda cara untuk mendapatkan keuntungan dari investasi di properti, ini dijelaskan di sini.
Jenis Investasi
Pertumbuhan Modal - Apresiasi
Ini adalah cara paling umum yang orang pikirkan
Kepemilikan Properti untuk menghasilkan uang dari properti, biasanya karena itu adalah properti yang mereka miliki dan tinggali. Jenis investasi ini adalah tindakan membeli properti dengan satu harga dan kemudian menjualnya dengan harga yang lebih tinggi , perbedaannya sering disebut sebagai Apresiasi. Metode laba ini biasanya membutuhkan waktu lebih lama dari saat nilai properti meningkat. Namun, Anda dapat menambah nilai properti dengan melakukan semacam pekerjaan untuknya, seperti perbaikan atau perpanjangan. Dalam kasus lain, Anda mungkin cukup beruntung untuk membeli sesuatu dengan harga kurang dari nilainya dan menjualnya pada hari berikutnya untuk nilai pasar sehingga menghasilkan keuntungan pada 'giliran' atau 'flip'. Anda biasanya harus membayar Pajak Keuntungan Modal atas kenaikan nilai properti saat Anda menjualnya.
Arus Kas Positif - Penghasilan
Ini adalah jenis keuntungan yang biasanya dibuat oleh Tuan Tanah di mana biaya kepemilikan dan pengeluaran properti lebih rendah dari pendapatan yang dihasilkan dari sumber yang sama. Artinya, jika Anda menjumlahkan pembayaran hipotek, biaya manajemen, dan biaya perbaikan, totalnya harus lebih sedikit, dalam periode yang sama, seperti biaya sewa yang dibayar oleh Penyewa. Misalnya, jika Anda membayar £ 500 per bulan untuk biaya overhead, Anda ingin membiarkan tempat itu untuk setidaknya £ 550 untuk menghasilkan keuntungan, atau Arus Kas Positif. Anda biasanya harus membayar Pajak Penghasilan atas keuntungan yang diperoleh dari sewa.
Kedua jenis investasi di atas bukan hanya dua dan mereka tidak harus saling eksklusif, yang berarti mungkin untuk menemukan properti yang mewakili kedua jenis investasi. Kenyataannya sebagian besar properti akan memiliki semacam apresiasi, meskipun ada daerah yang tidak memiliki pertumbuhan nol selama beberapa tahun terakhir dan, memang, beberapa daerah yang memiliki pertumbuhan negatif, itu berarti nilai properti sebenarnya turun.
Demikian pula, Cashflow Positif adalah variabel
Properti yang Tepat dan dapat naik dan turun dengan kondisi pasar, Anda hanya dapat membuat keputusan terbaik pada hari itu, untuk hari itu, dengan semua informasi yang tersedia. Tren historis mungkin mengarah ke masa depan yang potensial, tetapi ini bukan jaminan apa pun.
Paket untuk Void
Anda harus membuat Void ke dalam struktur biaya atau overhead Anda. Periode Void, disebut hanya sebagai Void, adalah saat-saat ketika flat Anda tidak dilepaskan tetapi Anda harus terus membayar hipotek dan biaya terkait seperti Biaya Layanan, dalam kasus properti Leasehold. Inilah mengapa hipotek Buy To Let yang paling umum berhasil diselesaikan pada faktor 130%, Pemberi Pinjaman mengharapkan Void dan biaya tak terduga dan sedang membangun perlindungan sederhana untuk paparan keuangan mereka kepada Anda. Menurut standar siapa pun, faktor 130% adalah aturan praktis yang baik, ini berarti bahwa pendapatan sewa aktual Anda harus 130% dari pembayaran hipotek Anda.
Banyak Investor dan Pemilik telah ditangkap karena tidak memperhitungkan Kekosongan dan tiba-tiba kehabisan uang ketika mereka harus membayar hipotek mereka tanpa pendapatan sewa untuk menyeimbangkan kas keluar. Dalam bidang persaingan tinggi, properti Anda mungkin kosong selama beberapa bulan. Merupakan ide bagus untuk menyisihkan sekitar tiga bulan pembayaran hipotek untuk properti Buy To Let Anda jika ada Void.
Semakin banyak properti yang Anda miliki dalam portofolio rental Anda semakin sedikit kesempatan bahwa Anda akan kekurangan uang untuk pembayaran hipotek, karena Anda menyeimbangkan risiko Kekosongan di seluruh portofolio dan tidak hanya pada satu properti. Namun, ini mengasumsikan Anda telah dengan bijaksana menyebarkan properti sewaan Anda di berbagai area berbeda untuk menghindari hilangnya pendapatan jika satu area tertentu terkena dampak karena suatu alasan. Misalnya, jika Anda memiliki lima flat di satu gedung apartemen, mereka semua akan menderita kondisi pasar lokal yang sama. Pada saat permintaan rendah dan persaingan tinggi, Anda tidak hanya memiliki satu tetapi lima Void untuk bersaing. Jika Anda memiliki lima properti sewaan di pinggiran kota yang berbeda di kota atau kota yang sama, maka Anda telah mengurangi peluang untuk memiliki semua properti kosong pada waktu yang bersamaan. Lebih baik tetap memiliki kelima properti ini di kota yang berbeda secara bersamaan. Seperti pepatah lama, jangan bawa semua telur Anda dalam satu keranjang.
Penting untuk diingat bahwa tidak peduli berapa banyak properti yang Anda miliki dan tidak peduli seberapa tersebar mereka, selalu ada peluang tipis bahwa mereka semua mungkin menderita Periode Void pada saat yang sama. Anda harus memiliki rencana jika hal ini terjadi, tetapi Anda dapat mengurangi peluang terjadinya hal ini dengan mengejutkan Periode Tenancy Anda sehingga tidak semuanya dimulai dan berakhir pada bulan yang sama. Ini biasanya akan tetap terjadi karena berbagai Penyewa datang dan pergi pada waktu yang berbeda.
Hasil dan Keuntungan
Ada banyak metode yang digunakan orang untuk menghitung apa yang mereka sebut Yield. Hasil panen pada dasarnya adalah rasio pendapatan yang dihasilkan oleh suatu properti sehubungan dengan input modal awal dan biaya yang terkait dengan memperoleh dan membiarkan properti tersebut. Hasil biasanya direpresentasikan sebagai angka persentase dan tergantung pada area dan orang yang Anda tanya Anda akan mendapatkan cerita yang berbeda tentang berapa banyak Hasil yang berharga. Beberapa orang menilai potensi pendapatan dari properti dengan melakukan serangkaian perhitungan rumit dan sampai pada persentase Yield ini, mereka sudah tahu batas pribadi mereka dan mungkin menerima Yield 11% tetapi menolak Yield 10%.
Tetapi ketika Anda melihat gambaran besar sebagian besar perhitungan Yield benar-benar membuang-buang waktu karena kondisi yang mendasari perhitungan mereka akan berubah besok. Lebih jauh lagi, ide dalam bisnis adalah untuk menghasilkan uang dan tidak kehilangannya, oleh karena itu, secara umum, pendapatan adalah pendapatan yang baik bahkan jika hanya 5%. Jelas ada pertimbangan praktis tetapi Anda harus ingat bahwa angka-angka ini dapat berubah dari hari ke hari dan sepenuhnya tergantung pada bagaimana Anda menghitung Yield Anda.
Metode yang disukai untuk menentukan kelangsungan jenis investasi Cashflow Positif hanyalah dengan melihat berapa banyak laba yang Anda dapatkan setelah biaya Anda. Jika flat Anda mengeluarkan biaya £ 500 per bulan untuk menjalankannya, maka pendapatan sebesar £ 490 per bulan adalah Arus Kas Negatif, tetapi penghasilan sebesar £ 550 adalah Arus Kas Positif. Semuanya bermuara pada apa yang membuat Anda nyaman dan berapa banyak yang Anda butuhkan untuk membangun buffer Void seperti yang disebutkan di atas.
